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关于城镇房屋租赁关系中未经出租人同意的转租中的次承租人的权益保护
来源: | 作者:cd2018znjz0104 | 发布时间: 2019-03-01 | 360 次浏览 | 分享到:
关于城镇房屋租赁关系中未经出租人同意的转租中的次承租人的权益保护

摘要: 随着市场的开放和发展,现如今在房屋租赁市场上大量的存在未经出租人同意的转租的现象,而在未经出租人同意的转租中的次承租人往往处于弱势地位,因此对于保护未经出租人同意的转租中承租人的合法权益就显得非常重要。

案件回放:

北京紫金长天传媒文化有限公司(以下简称“紫金传媒”)与四川利丰汇鑫投资发展有限公司(以下简称“利丰投资”)于2007年8月18日签订《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同》及该合同的5份附件,又于2008年5月28日,双方签订了《成都市劳动人民文化宫电影娱乐城房屋和设施设备租赁合同补充协议(一)》。根据合同约定,紫金传媒将成都市劳动人民文化宫电影娱乐城总面积6500平方米租给利丰投资经营、使用,合同期限至2018年止。随后,利丰投资在未取得紫金传媒同意的情况下,将上述房屋及设施设备分别按照区域楼层大小转租给包括成都笙歌娱乐有限公司(以下简称“笙歌娱乐”)在内的四家次承租人。其中笙歌娱乐和利丰投资的合同期限至2018年止。

因为利丰投资长期拖欠租金,2010年,紫金传媒向成都市青羊区人民法院提起诉讼,要求解除租赁合同,收回房屋和设备。进入诉讼程序后,法院追加了笙歌娱乐为第三人参加诉讼。

在笙歌娱乐和利丰投资签订租赁合同时并未征得紫金传媒的同意,该份合同是无效合同。笙歌娱乐在参与诉讼后将要面临两难选择:一是,在紫金传媒和利丰投资解除租赁合同后,与紫金传媒以新的租金标准签订租赁合同;二是,搬迁,笙歌娱乐已经在此经营,如果搬迁将会面临高额的搬迁成本(包括但不限于较高的房租和装修费用)。

(注:也许有人会疑问——因为利丰投资的过错导致阻力合同无效,因此利丰投资因赔偿笙歌娱乐的损失。笔者想申明一点,在利丰投资长期拖欠租金,又有其他债权人起诉利丰投资的情况下,想要利丰投资实现赔偿笙歌娱乐的损失的可能性很小很小,因此,不讨论该问题。)

解决办法:

经笔者仔细研究,发现笙歌娱乐可以摆脱两难困境,以法律维护自己的合法权益。

首先,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第第十六条之规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。也就是说,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议的,就不能以出租人未同意转租为由认定转租合同无效。在本案中,笙歌娱乐曾直接向紫金传媒交纳房租,也曾收到紫金传媒的催缴房租通知书,这就可以证明紫金传媒知道利丰投资的转租行为,且已过6个月的异议期,因此,笙歌娱乐和利丰投资的租赁合同是有效的。

其次,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第第十七条之规定:因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。该条明确赋予了有效转租合同中次承租人抗辩权,也就是说笙歌娱乐可以选择代付来进行抗辩。

虽然《解释》规定的抗辩权对于次承租人有重大意义,而且《解释》的十六、十七条的本意也旨在保护处于弱势地位的次承租人的利益,但是对于该抗辩权是抗辩出租人与承租人之间租赁合同的解除,还是是抗辩因出租人与承租人之间租赁合同的解除导致承租人与次承租人之间租赁合同无法继续履行,笔者认为仍有不明之处需要明确。如果仅仅是出租人甲将房屋租给承租人乙,承租人乙又将房屋转租给次承租人丙的一对一对一的情况,自然是丙可以代付租金和违约金进行抗辩甲与乙之间租赁合同的解除。

而本案中,紫金传媒将房屋租给利丰投资,利丰投资又将房屋转租给笙歌娱乐等四家次承租人。此时笙歌娱乐作为次承租人采取代付方式进行抗辩就很有必要明确其到底是在抗辩什么。如果是抗辩出租人与承租人之间租赁合同的解除,那么笙歌娱乐就必须将利丰投资所欠的租金和违约金全部代付,这对笙歌娱乐是不公平的;如果笙歌娱乐只就其转承租部分的租金和违约金进行代付抗辩出租人与承租人之间租赁合同的解除,那么对于紫金传媒也不公平,因为其他三家次承租人选择不进行抗辩。且房屋本是可以分割出租的,这样一来就会是一部分的房屋抗辩了其他部分的,这突破了合同的相对性,对出租人而言也很不公平。

因此,如果此时笙歌娱乐选择代付是在抗辩因出租人与承租人之间租赁合同的解除导致承租人与次承租人之间租赁合同无法继续履行,那么笙歌娱乐只需要就其转承租部分的租金和违约金进行代付抗辩,紫金传媒与利丰投资的租赁合同解除,但不影响笙歌娱乐与利丰投资签订的转合同的继续履行,只不过紫金传媒成为了履行当事人(此与“买卖不破租赁”有相似之处)。如此,笙歌娱乐不用与紫金传媒以新的租金标准签订租赁合同,也不用面临高额的搬迁成本的两难境地,紫金传媒也可以对其他房屋进行自由处置。这对于出租人和次承租人都比较公平。

综上,笔者认为:

1,《解释》中的抗辩权,包括第一层抗辩——抗辩出租人与承租人之间租赁合同的解除,也包括第二层抗辩——抗辩因出租人与承租人之间租赁合同的解除导致承租人与次承租人之间租赁合同无法继续履行。当第一层抗辩无法保护次承租人的合法权益时,就适用第二层抗辩。

2,在出租人、承租人、次承租人是一对一对一的情况下,适用抗辩出租人与承租人之间租赁合同的解除。

3,在出租人、承租人、次承租人是一对一对多的情况下,在所有次承租人都选择进行抗辩的情形下,适用抗辩出租人与承租人之间租赁合同的解除;反之,则适用抗辩因出租人与承租人之间租赁合同的解除导致承租人与次承租人之间租赁合同无法继续履行。

律师提醒:

在承租房屋时,应当明确出租方的地位,如果出租方不是房屋的所有人,那么应让其出具房屋所有人允许转租的书面文件,以免导致租赁合同无效而产生不必要的麻烦和纠纷。

另外,对于以下三种房屋租赁合同法律作无效认定:违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同
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