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“小产权”房屋买卖风险大

发布日期:2015-01-12 17:37:41类别:经济案例编辑:法奥律师 阅读

四川法奥律师事务所律师 钱亮

 案情简介:

   李某系省城南郊撤迁户,户籍簿上载五人,李母、李妻、李兄、李女、李某。2005年5月,李某作为家庭户主,与拆迁办签订《拆迁协议》共分得拆迁房两套(套二、套三各一)。2005年7月,李某出资10万购得李母与李妻拆迁房份额。2005年10月,李某以12万将该拆迁房份额卖与张某。2007年拆迁房屋建成,李某随即将套二房屋交与张某使用。因该房屋为拆迁安置房,此时无法办得完全产权。

2014年5月,因该房屋一直未能办得完全产权,张某要求李某退还购房款及利息,李某不允。张某遂托本所律师保障其权益。律师接受张某委托后,立即与李某沟通、谈判。在此过程中,当地拆迁办宣布可以为拆迁户办理完全产权了,受此利好信息影响,争议房屋市价迅速上涨,李某立即同意退款还房。但委托人张某改变请求要求李某履行合同,并为其办理产权证。李某当即拒绝。

案件疑难:

1、诉争表的为不完全产权房,其买卖之合同效力法律约定不明;

2、诉争标的未完成初始登记,即没办理房产证;

3、拆迁协议未对李某一家各自份额做出分割,即李某家五人对所分得两套拆迁房均为共同共有;

4、张某起诉时李母、李兄已不能取得联系;

律师分析:

张某要获得该房屋所有权有两个前提:

一、张某和李某间的房屋买卖合同有效;

二、李某拥有诉争房屋的所有权。

该案中前提一有争议,前提二鉴于上述疑难几乎无法成立。

律师工作:

律师接受张某委托后,首先向法院起诉要求确认张某和李某间的买卖合同有效,并要求李某履行协议,将房屋过户至张某名下。

法院受理该案后,律师积极开展调查取证,终于在当地拆迁办获悉李某拆迁协议内容,该拆迁房虽是对李某一家之补偿,但李某作为户主是签订该协议的合同相对人。

同时,通过公安信息系统获知李母、李兄现居处。

诉讼过程中,律师与李某开展谈判,在谈判过程中通过录音等手段固定李某向李母、李兄购买拆迁房份额的证据。

在法庭庭审中,律师通过对“小产权房”的不同性质,及在法律上的不同地位的充分说理,最终说服法官,使其认定李某和张某之间的房屋买卖协议有效。

因律师通过调查取证已获得李母、李兄居所,故律师申请法院传唤其二人出庭作证,庭审查清李母、与李兄将房屋份额卖予李某的事实。律师据此要求认定李某一家已对拆迁房屋进行分割,变共同共有为按份共有。

最终法院判决将诉争房屋过户至张某名下。

律师点评:

对当事人无解的很多难题在于当事人无法再错综复杂的案情中抓住问题的关键点,同时囿于自身身份也无法获得很多关键证据。但这些当事人的“大难题”对于律师来说却是“小菜一碟”。

在纷繁复杂的关系中找到突破口,然后以点带面获得案件的全面胜诉,为当事人排忧解难,这是律师的职责亦是使命。

 

 


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